關(guān)于印發(fā)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款操作流程》的通知
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中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于印發(fā)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款操作流程》的通知
（2001年10月22日 農(nóng)銀發(fā)[2001]182號(hào)）
各省、自治區(qū)、直轄市分行，新疆兵團(tuán)分行，各直屬分行：
現(xiàn)將中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款操作流程印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行，并就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、本流程包括個(gè)人住房一手樓貸款、個(gè)人住房二手樓貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人自建房貸款、加按貸款和轉(zhuǎn)按貸款的操作流程，各一級(jí)分行和各直屬分行可制定實(shí)施細(xì)則報(bào)總行備案。
二、公積金委托貸款、組合貸款操作流程中除委托程序外，其他程序按照相關(guān)流程執(zhí)行。
三、本流程自發(fā)布之日起施行，原《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要業(yè)務(wù)品種操作指導(dǎo)》同時(shí)廢止。
四、各行執(zhí)行中遇到問(wèn)題，請(qǐng)與總行(房地產(chǎn)信貸部)聯(lián)系。
附一：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房一手樓貸款操作流程
一手樓指售房人為開(kāi)發(fā)商的住房。個(gè)人住房一手樓貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“一手樓貸款”)是指貸款人向借款人發(fā)放的、用于其購(gòu)買(mǎi)一手樓、借款人以所購(gòu)住房作為抵押物、開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保的貸款。
一、操作流程圖
一手樓貸款操作流程包括樓盤(pán)審查和發(fā)放貸款兩部分。
在借款人提出申請(qǐng)之前，經(jīng)辦行需要對(duì)擬提供個(gè)人住房貸款的樓盤(pán)進(jìn)行審查，樓盤(pán)審查操作流程為：
│開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)│→│項(xiàng)目調(diào)查│→│審查、審批│→│簽訂項(xiàng)目合作和協(xié)議書(shū)│
發(fā)放貸款操作流程為：
│借款人申請(qǐng)│→│貸前調(diào)查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù)│→│發(fā)放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
按照房屋是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，將房屋分為現(xiàn)房(竣工驗(yàn)收合格的房屋)和期房(尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋)，分別按相關(guān)流程辦理。
二、現(xiàn)房樓盤(pán)審查
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出申請(qǐng)。經(jīng)辦行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商”)提交下列資料：
1．書(shū)面申請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書(shū)；
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷(經(jīng)辦行不得對(duì)有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款)；
(3)董事會(huì)(沒(méi)有成立董事會(huì)的，企業(yè)法定代表人)同意就該樓盤(pán)為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。
上述第(1)項(xiàng)資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。
3．項(xiàng)目資料。
(1)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；
(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(4)建設(shè)工程施工許可證；
(5)國(guó)有土地使用證；
(6)竣工驗(yàn)收合格證明。
上述資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。
(二)項(xiàng)目調(diào)查。
經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，2個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，并在5個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：
1．手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法，內(nèi)容是否前后一致。
2．項(xiàng)目基本情況。調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理情況等了解和掌握項(xiàng)目占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等。
3．項(xiàng)目市場(chǎng)前景。調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售情況，進(jìn)行簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)估、同等位置項(xiàng)目的比較分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4．項(xiàng)目效益。調(diào)查開(kāi)發(fā)商與我行的合作誠(chéng)意和對(duì)我行產(chǎn)生的效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等。
5．銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)查其他銀行為該樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款情況和服務(wù)手段等。
經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤(pán)符合個(gè)人住房貸款條件后，經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤(pán)分樓層分朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。
(三)審查、審批。
貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，在3個(gè)工作日內(nèi)簽署審查意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的，按照權(quán)限上報(bào)審批，貸款審批人在5個(gè)工作日內(nèi)簽署是否同意的意見(jiàn)。
對(duì)現(xiàn)房樓盤(pán)貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)集中在二級(jí)分行及以上。
對(duì)由我行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。
(四)簽訂合作協(xié)議書(shū)。
經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂《住房按揭合作協(xié)議書(shū)》(合同編號(hào)：ABC(2001)5005)。
三、期房樓盤(pán)審查
(一)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)。
經(jīng)辦行要求開(kāi)發(fā)商提交下列資料：
1．書(shū)面申請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況(含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況)、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書(shū)；
(2)公司章程、成立批文；
(3)經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的前一年度財(cái)務(wù)報(bào)表(資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表)；
(4)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷(經(jīng)辦行不得對(duì)有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款)；
(6)董事會(huì)(沒(méi)有成立董事會(huì)的，企業(yè)法定代表人)同意就該項(xiàng)目向我行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款及配套服務(wù)，并為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。
上述第(1)、(2)、(4)項(xiàng)資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件，其他資料留存原件。
3．項(xiàng)目資料。
(1)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；
(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(4)建設(shè)工程施工許可證；
(5)國(guó)有土地使用證；
(6)工程概預(yù)算資料；
(7)項(xiàng)目資金來(lái)源及落實(shí)情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款情況；
(8)項(xiàng)目投資完成情況；
(9)商品房預(yù)售許可證。
上述資料中的證件和批件原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。
(二)項(xiàng)目調(diào)查。
經(jīng)辦行在收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，2個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，10個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：
1．開(kāi)發(fā)商基本情況。調(diào)查開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度、業(yè)務(wù)范圍、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷、完成項(xiàng)目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢(shì)等；分析財(cái)務(wù)報(bào)表，估測(cè)其營(yíng)運(yùn)能力及盈利狀況。
2．手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法，內(nèi)容是否前后一致。
3．項(xiàng)目投資情況。調(diào)查項(xiàng)目投資構(gòu)成與各項(xiàng)費(fèi)用支出明細(xì)，并與工程概預(yù)算報(bào)告中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)。分析資金投入時(shí)間與工程進(jìn)度是否一致；工程后續(xù)資金來(lái)源是否已經(jīng)落實(shí)，如果后續(xù)資金是通過(guò)預(yù)售房款再投入，在未能按計(jì)劃回籠資金的情況下，是否有應(yīng)變措施。
4．項(xiàng)目情況。調(diào)查地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程進(jìn)展情況。
5．項(xiàng)目市場(chǎng)前景和銷(xiāo)售情況。調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售情況，進(jìn)行簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)估、同等位置項(xiàng)目的比較分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
6．項(xiàng)目效益。調(diào)查開(kāi)發(fā)商與我行的合作誠(chéng)意和對(duì)我行產(chǎn)生的效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等。
7．開(kāi)發(fā)商負(fù)債狀況。特別是其他銀行為該樓盤(pán)提供開(kāi)發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。
8．銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。調(diào)查其他銀行為該樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款情況和服務(wù)手段等。
經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤(pán)符合個(gè)人住房貸款條件后，經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤(pán)分樓層分朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。
(三)審查、審批。
貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，在5個(gè)工作日內(nèi)簽署意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的，按照權(quán)限上報(bào)審批。有權(quán)審批人在5個(gè)工作日內(nèi)簽署意見(jiàn)。
對(duì)期房樓盤(pán)貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)原則上集中在一級(jí)分行，一級(jí)分行也可以在轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限內(nèi)將審批權(quán)下放到業(yè)務(wù)開(kāi)展較好、管理規(guī)范的二級(jí)分行。
對(duì)由我行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。
(四)簽訂合作協(xié)議書(shū)。
經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂《住房按揭合作協(xié)議書(shū)》。
經(jīng)辦行還必須與開(kāi)發(fā)商簽訂《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議》，由經(jīng)辦行監(jiān)督預(yù)售房款的使用，確保預(yù)售房款不被挪用，專(zhuān)項(xiàng)用于該項(xiàng)目。
四、發(fā)放個(gè)人住房貸款
(一)借款人申請(qǐng)。
借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，所購(gòu)住房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提供下列資料：
1．借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
2．婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)；未婚的提供未婚證明)；
3．不低于房?jī)r(jià)20％的首付款付款憑證；
4．房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
5．共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；
6．借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明(包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；
7．經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。
(二)借款人資信等級(jí)評(píng)定。
條件具備的分行可以按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款借款人資信等級(jí)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)》(農(nóng)銀函[2000]1065號(hào))的要求，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。
(三)受理、調(diào)查。
經(jīng)辦行收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查，調(diào)查部門(mén)3個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：
1．借款人是否已支付20％以上的首付款，并存入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款專(zhuān)用賬戶上；
2．貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65年；
3．借款人償還貸款本息的能力；
4．借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符；
5．抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。
(四)貸款審查、審批。
貸款審查部門(mén)在收到貸款調(diào)查部門(mén)的意見(jiàn)后，1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查，主要從以下幾個(gè)方面加以審查：
1．購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款；
2．所購(gòu)住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；
3．共有人是否出具同意抵押的合法的書(shū)面意見(jiàn)；
4．借款人還款能力。
經(jīng)審查同意的，提出貸款額度(嚴(yán)格控制貸款成數(shù)達(dá)80％的貸款，一人購(gòu)買(mǎi)多套住宅的要嚴(yán)格控制貸款成數(shù))、貸款期限，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。有權(quán)審批人1個(gè)工作日內(nèi)完成審批。
(五)簽訂借款合同。
經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂《個(gè)人住房按揭合同》(合同編號(hào)：ABC(2001)5006)。
簽訂借款合同時(shí)，經(jīng)辦行主動(dòng)向借款人、保證人提示合同中用黑體字或有下劃線的條款。
(六)辦理房屋保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)。
1．保險(xiǎn)。借款人必須辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確經(jīng)辦行為第一受益人，保險(xiǎn)單正本交由經(jīng)辦行保管。保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)。可由經(jīng)辦行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
2．公證。經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。
3．抵押(預(yù))登記。以所購(gòu)住房為抵押物的，經(jīng)辦行和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。
(七)貸款發(fā)放。
以所購(gòu)住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)尚未開(kāi)辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證并將購(gòu)房合同、首付款付款憑證等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交經(jīng)辦行后，方可發(fā)放貸款。
發(fā)放貸款時(shí)，由信貸員填寫(xiě)借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書(shū)》，經(jīng)辦行將款項(xiàng)直接劃入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房專(zhuān)戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開(kāi)發(fā)商出具收款證明。
從受理借款人申請(qǐng)到貸款發(fā)放，在經(jīng)辦行內(nèi)的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過(guò)7個(gè)工作日。
(八)資料歸檔。
經(jīng)辦行主管信貸員應(yīng)在貸款發(fā)放后10個(gè)工作日內(nèi)完成資料歸檔。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案實(shí)行支行集中管理、專(zhuān)人單獨(dú)保管，房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等重要憑證須按照會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍需保管5年。
具體操作詳見(jiàn)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定》(農(nóng)銀辦[2001]58號(hào))。
(九)貸款償還。
貸款期限一年以內(nèi)(含一年)的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限一年以上的，實(shí)行按月分期還款。還款方式可以按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房 貸款還款方式計(jì)算模式》(農(nóng)銀函[2000]575號(hào))列出的還款方式。采用等額本息、等額本金、等額遞增(減)、等比遞增(減)、等償還貸款本息的方 式。
(十)貸后管理。
貸款發(fā)放后，“經(jīng)辦行要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。
1．貸后檢查。
經(jīng)辦行每月進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。檢查的內(nèi)容主要有：
(1)按時(shí)歸還貸款本息情況；
(2)借款人有無(wú)騙取銀行信用的行為；
(3)借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；
(4)保證人保證資格和保證能力變化情況；
(5)抵押物保管及其價(jià)值變化情況；
(6)項(xiàng)目工程進(jìn)度(限于期房貸款)；
(7)有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處；
(8)其他貸款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。
檢查方式：正常類(lèi)貸款可采取抽查方式進(jìn)行；關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款采取全項(xiàng)檢查。關(guān)注類(lèi)貸款檢查時(shí)限為兩個(gè)月不少于1次(含)；次級(jí)、可疑類(lèi)貸款檢查時(shí)限為1個(gè)月不少于1次(含)。對(duì)于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問(wèn)題的貸款應(yīng)隨時(shí)檢查。
檢查程序：對(duì)違約貸款通過(guò)電話提示、約見(jiàn)借款人、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的原因；根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款 的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)；對(duì)借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。登記貸后檢查臺(tái)賬，撰寫(xiě)貸后檢查報(bào)告。
2．貸款利率調(diào)整。
根據(jù)人民銀行規(guī)定，目前個(gè)人住房貸款利率采用五年以下(含)和五年以上兩個(gè)檔次。在貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，按以下規(guī)定執(zhí)行：
(1)貸款期限一年以內(nèi)(含一年)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息。
(2)貸款期限一年以上的，實(shí)行一年一定，于每年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。貸款利率調(diào)整后，應(yīng)按剩余貸款本金、調(diào)整后的利率水平、剩余還款年限計(jì)算出利率調(diào)整后借款人每月需償還的貸款本息。
3．提前還款處理。
借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，部分提前還款后可以采取下列兩種方式：
(1)月還款額不變，縮短還款期限；
(2)還款期限不變，減少月還款額。
4．貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷。
(1)借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；
(2)借款人有違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰；
(3)借款人收入明顯下降(如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍；借款人處于失業(yè)、半失業(yè)狀態(tài)，失去穩(wěn)定收入來(lái)源或僅依靠最低生活保障或社會(huì)救濟(jì)金生活等)；
(4)借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動(dòng)能力；
(5)借款人死亡、失蹤或宣告死亡及喪失民事行為能力，且無(wú)合法繼承人、受遺贈(zèng)人或法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行合同；
(6)借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為；
(7)借款人或抵押人未經(jīng)經(jīng)辦行同意，擅自將設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；
(8)借款人拒絕或阻撓經(jīng)辦行的貸后檢查或提供虛假材料、信息；
(9)借款人居所和聯(lián)系方式經(jīng)常變動(dòng)，經(jīng)辦行不能有效判斷借款人情況和貸款實(shí)際使用情況；
(10)因抵押物貶值，抵押物價(jià)值趨于或低于貸款金額及抵押物或抵押權(quán)益受到損害，抵押權(quán)難以或不能實(shí)現(xiàn)；
(11)期房項(xiàng)目未按正常進(jìn)度完工或在約定的時(shí)間內(nèi)未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證明，進(jìn)行有效抵押登記；
(12)新法律、法規(guī)實(shí)施使借款合同及相關(guān)合同存在法律方面的缺陷和問(wèn)題；
(13)貸款手續(xù)及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)有實(shí)質(zhì)性影響；
(14)經(jīng)辦行已要求履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任及訴諸法律的借款案由。
5．違約貸款的催收與處理。
貸款催收指信貸員按規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過(guò)程。
(1)借款人首次未按合同約定時(shí)間歸還貸款本息時(shí)，信貸員應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)客戶進(jìn)行電話提示；
(2)借款人連續(xù)2次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要向客戶發(fā)出催收通知書(shū)；
(3)借款人連續(xù)3次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要約見(jiàn)客戶或上門(mén)催收，督促客戶落實(shí)可行的還款計(jì)劃；
(4)借款人連續(xù)6次未按期歸還貸款本息時(shí)，經(jīng)辦行依法處理抵押物；
(5)違約貸款的其他處理方式：
A．依法糾正借款人的違約行為；
B．對(duì)逾期貸款本息計(jì)收罰息；
C．從借款人賬戶中扣收貸款本息；
D．依法追索保證人的連帶責(zé)任；
E．依法要求保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任；
F．依法行使債權(quán)人其他權(quán)利。
(十一)清戶撤押。
借款人償還全部本息后，經(jīng)辦行會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門(mén)。信貸部門(mén)通知借款人，持其有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由我行保管的有關(guān)法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，經(jīng)辦行和借款人共同辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。
附二：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房二手樓貸款操作流程
二手樓，指已取得完全產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。個(gè)人住房二手樓貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二手樓貸款”)是指貸款人向借款人發(fā)放的用于其購(gòu)買(mǎi)二手樓的貸款。
一、貸款操作流程圖
│提出申請(qǐng)│→│調(diào)查、評(píng)估│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)│→│發(fā)放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、借款人申請(qǐng)
經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提供下列資料：
(一)身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明)；
(三)不低于所購(gòu)房屋價(jià)格30％的首付款付款憑證；
(四)房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
(五)所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明；
(六)共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；
(七)若售房人為自然人，提供售房人(含共有權(quán)人)身份證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件；
(八)購(gòu)買(mǎi)已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷的證明；
(九)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明(包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款。則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；
(十)經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。
三、借款人資信等級(jí)評(píng)定
條件具備的分行，可以按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款借款人資信等級(jí)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)》(農(nóng)銀函[2000]1065號(hào))的要求，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。
四、調(diào)查、評(píng)估
經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理，在1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查。調(diào)查部門(mén)2個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。以所購(gòu)住房作為抵押物的委托一級(jí)分行認(rèn)可的、具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：
(一)借款人是否支付30％以上的首付款，并存入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款賬戶上；
(二)貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65年。貸款年限加上所購(gòu)二手樓已使用年限是否超過(guò)30年；
(三)借款人償還貸款本息的能力；
(四)借款人所購(gòu)買(mǎi)二手樓的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符；
(五)抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；
(六)所購(gòu)房屋是否有租約在先。若有，調(diào)查租約起止日期，租金是否合理及租戶是否同意搬遷等。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。
五、審查、審批
貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料后，1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查，審查的主要內(nèi)容有：
(一)房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰；
(二)房屋交易價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格基本相符，是否存在高估抵押物價(jià)格、變相提高貸款成數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)；
(三)貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。
貸款審查部門(mén)提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式的建議或不能貸款的理由。經(jīng)審查同意的，直接報(bào)有權(quán)審批人批準(zhǔn)，有權(quán)審批人在1個(gè)工作日內(nèi)簽署審批意見(jiàn)。
六、貸款發(fā)放
二手樓貸款的發(fā)放分以下三種情況：
(一)借款人不需要房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，直接向貸款人申請(qǐng)貸款，其操作程序?yàn)椋?/div>
1．貸款經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人簽訂《個(gè)人住房抵押借款合同》，辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)；
2．經(jīng)辦行出具《個(gè)人住房貸款承諾書(shū)》，承諾在借款人完成所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)后，按合同約定發(fā)放貸款；
3．售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵押登記，并將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)交由經(jīng)辦行收?qǐng)?zhí)；
4．借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書(shū)》；
5．經(jīng)辦行填寫(xiě)借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書(shū)》的約定，將貸款劃到售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。
(二)由房屋交易中介公司擔(dān)保的二手樓貸款，其操作程序?yàn)椋?/div>
1．借款人與同意為貸款提供階段性保證擔(dān)保的房屋交易中介公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易中介”)簽訂擔(dān)保協(xié)議；
2．交易中介在經(jīng)辦行處開(kāi)立專(zhuān)戶，經(jīng)辦行在接到借款人的申請(qǐng)和有關(guān)資料并審核無(wú)誤后，與借款人簽訂《個(gè)人住房抵押借款合同》，與交易中介簽訂階段性擔(dān)保合同，同時(shí)借款人、售房人、交易中介與經(jīng)辦行簽訂售房款委托劃轉(zhuǎn)協(xié)議；
3．辦理房屋保險(xiǎn)、合同公證；
4．經(jīng)辦行將貸款劃到交易中介在經(jīng)辦行開(kāi)立的專(zhuān)戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，交易中介出具收款憑證；
5．借款人與售房人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)；
6．經(jīng)辦行收到借款人交來(lái)的房屋他項(xiàng)權(quán)證后，將售房款由專(zhuān)戶轉(zhuǎn)入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶。
(三)由住房置業(yè)擔(dān)保公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“置業(yè)擔(dān)保公司”)等保證人提供保證擔(dān)保的貸款，經(jīng)辦行要嚴(yán)格審查置業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保能力，其擔(dān)保的貸款不得超過(guò)其實(shí)有資本的30倍。操作程序?yàn)椋?/div>
1．經(jīng)辦行、借款人與同意為該貸款提供保證擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司簽訂《個(gè)人住房保證借款合同》(合同編號(hào)：ABC(2000)5015)；
2．辦理借款合同公證；
3．借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書(shū)》，授權(quán)經(jīng)辦行將購(gòu)房首付款和貸款劃入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。
從受理到貸款發(fā)放，在銀行內(nèi)部的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過(guò)5個(gè)工作日。
七、資料歸檔、貸款償還、貸后管理、貸款利率調(diào)整的處理、提前還款處理、貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷、違約貸款的催收與處理和清戶撤押參照一手樓貸款相關(guān)程序辦理。
附三：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人商業(yè)用房貸款操作流程
個(gè)人商業(yè)用房貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)用房貸款”)是指經(jīng)辦行向借款人發(fā)放的用于其購(gòu)買(mǎi)自有商業(yè)用房的貸款。申請(qǐng)貸款的商業(yè)用房應(yīng)為竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房。
一、貸款操作流程圖
商業(yè)用房貸款操作流程分為樓盤(pán)審查和發(fā)放商業(yè)用房貸款兩個(gè)部分。樓盤(pán)審查的操作流程為：
│開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)│→│項(xiàng)目調(diào)查│→│審查、審批│→│簽訂項(xiàng)目合作和協(xié)議書(shū)│；發(fā)放商業(yè)用房貸款的操作流程為：→│借款人申請(qǐng)│→│貸前調(diào)查 │→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險(xiǎn)、公證、抵押(預(yù))登記│→│發(fā)放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、樓盤(pán)審查
對(duì)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的購(gòu)房人提供商業(yè)用房貸款的，在借款人提出借款申請(qǐng)之前，經(jīng)辦行要對(duì)整個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行審查。
(一)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)。經(jīng)辦行要求開(kāi)發(fā)商提供下列資料：
1．商業(yè)用房貸款項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書(shū)；
(2)董事會(huì)(沒(méi)有成立董事會(huì)的，企業(yè)法定代表人)同意就該項(xiàng)目為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。
上述第(1)項(xiàng)資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。
3．項(xiàng)目資料。
(1)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；
(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(4)建設(shè)工程施工許可證；
(5)國(guó)有土地使用證；
(6)竣工驗(yàn)收合格證明。
上述資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。
(二)項(xiàng)目調(diào)查、評(píng)估。
經(jīng)辦行經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，在2個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查部門(mén)5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：
1．項(xiàng)目手續(xù)是否合法。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法，批文內(nèi)容是否前后一致。
2．項(xiàng)目基本情況。實(shí)地考察項(xiàng)目地理位置、商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通便捷程度、配套設(shè)施完善程度、臨街情況等；了解和掌握項(xiàng)目占地面積、建筑面積、容積率、樓宇結(jié)構(gòu)等。
3．市場(chǎng)前景。調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售情況，進(jìn)行同等位置項(xiàng)目的比較分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)；判斷項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4．項(xiàng)目效益。分析開(kāi)發(fā)商與我行的合作誠(chéng)意和對(duì)我行產(chǎn)生的效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等。
5．銀行競(jìng)爭(zhēng)情況。調(diào)查其他銀行為該樓盤(pán)提供商業(yè)用房貸款情況和服務(wù)手段等。
經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤(pán)符合商業(yè)用房抵押貸款條件后，經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤(pán)分樓層分朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。
(三)樓盤(pán)審查、審批。
貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告和有關(guān)資料以后，3個(gè)工作日內(nèi)完成審查，主要對(duì)資料的真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查。經(jīng)審查同意的，按照貸款審批權(quán)限上報(bào)審批。有權(quán)審批人在5個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批。
商業(yè)用房樓盤(pán)貸款合作的審查認(rèn)定權(quán)原則上集中在一級(jí)分行，一級(jí)分行也可以在轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限內(nèi)將審批權(quán)限下放到業(yè)務(wù)開(kāi)展較好、管理規(guī)范的二級(jí)分行。
對(duì)由我行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。
(四)簽訂合作協(xié)議書(shū)。
經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂《商業(yè)用房抵押貸款項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》。
三、商業(yè)用房貸款的發(fā)放
(一)借款人申請(qǐng)。
申請(qǐng)時(shí)，經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)商業(yè)用房借款申請(qǐng)表并提供《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》)第十六條第二款規(guī)定的資料。
(二)受理、調(diào)查。
經(jīng)辦行在收妥借款人提供的資料后，經(jīng)初步審查同意受理的，在1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查，3個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：
1．借款人是否已支付不低于40％的首付款，并存入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款專(zhuān)用賬戶；
2．借款人還款來(lái)源的穩(wěn)定性和充足性，重點(diǎn)分析借款人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)力和前景，避免出現(xiàn)借款人因經(jīng)營(yíng)不善或虧本導(dǎo)致不能按期償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)；
3．?dāng)M購(gòu)商業(yè)用房的價(jià)格與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格是否一致；
4．有權(quán)處分人同意抵押的證明的合法性與抵押物變現(xiàn)能力。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后，送交貸款審查部門(mén)。
(三)審查、審批、辦理保險(xiǎn)、公證和抵押(預(yù))登記、貸款發(fā)放，參照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)程序辦理。
從貸款受理到發(fā)放貸款，在銀行內(nèi)部的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過(guò)7個(gè)工作日。
(四)資料歸檔，參照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定》執(zhí)行。
(五)貸后管理、清戶撤押參照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)程序辦理。
附四：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人自建房貸款操作流程
個(gè)人自建房貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“自建房貸款”)，是指貸款人向借款人發(fā)放的、用于借款人建設(shè)自有房屋的貸款，其建設(shè)用地必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市(縣)城區(qū)或重點(diǎn)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，通過(guò)有償出讓方式獲得，并已取得合法的有關(guān)建設(shè)批件。
一、貸款操作流程圖
│提出申請(qǐng)│→│貸前調(diào)查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│發(fā)放貸款│→│資料歸檔│→│貸后管理│→│貸款償還│→│清戶撤押│
二、提出申請(qǐng)
借款人申請(qǐng)自建房貸款，要填寫(xiě)自建房貸款申請(qǐng)書(shū)，同時(shí)須提供以下資料：
(一)身份證件(身份證、戶口簿或其他有效居留身份)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭收入及財(cái)產(chǎn)證明；
(四)自建房建設(shè)用地的國(guó)有土地使用證和已繳清全部土地出讓金的憑證；
(五)自建房的建設(shè)批文；
(六)自建房施工許可證明；
(七)工程概預(yù)算資料和工程進(jìn)度計(jì)劃；
(八)抵押物權(quán)屬證明；
(九)有處分權(quán)人同意抵押的文件；
(十)經(jīng)辦行要求提供的其他資料。
三、貸前調(diào)查
經(jīng)辦行收到借款人的申請(qǐng)及有關(guān)資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查，調(diào)查部門(mén)3個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查任務(wù)。調(diào)查的主要內(nèi)容是：
(一)借款人提交的資料是否真實(shí)、有效；
(二)建房手續(xù)是否完備、合法；
(三)借款人的還款能力；
(四)工程投資估算是否合理，資金來(lái)源是否落實(shí)；
(五)抵押物權(quán)屬是否合法有效，以及抵押物的變現(xiàn)能力。
以房屋作抵押的，經(jīng)辦行須委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；以擬建房土地使用權(quán)作抵押的，經(jīng)辦行須委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
調(diào)查部門(mén)提出調(diào)查意見(jiàn)后，送交貸款審查部門(mén)。
四、審查、審批
貸款審查部門(mén)收到調(diào)查意見(jiàn)和評(píng)估報(bào)告之后，2個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查。審查除了參照個(gè)人住房一手樓貸款的有關(guān)審查內(nèi)容外，還要重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：
(一)以土地使用權(quán)作為抵押物的，審查國(guó)有土地使用證上使用權(quán)人是否和借款人一致，貸款金額不得超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50％，借款人須承諾在住房完工后，把地上建筑物一并抵押給經(jīng)辦行；
(二)以其他房屋作為抵押物的，貸款金額最高不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70％；
(三)建設(shè)批件的真實(shí)合法性；
(四)貸款是否真正用于自建房；
(五)工程造價(jià)是否合理。
經(jīng)審查同意的，提出貸款額度、期限、利率、還款方式等，報(bào)有權(quán)審批人批準(zhǔn)。有權(quán)審批人1個(gè)工作日內(nèi)完成審批。
五、貸款發(fā)放
經(jīng)審批同意后，辦理有關(guān)貸款發(fā)放手續(xù)，包括簽訂借款合同、辦理合同公證、抵押登記、抵押物保險(xiǎn)、貸款發(fā)放等，其具體操作可參照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
從受理貸款申請(qǐng)到發(fā)放貸款，在經(jīng)辦行內(nèi)的運(yùn)作時(shí)間不得超過(guò)10個(gè)工作日。
自建房貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率，不得執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，貸款期限最長(zhǎng)為10年。
自建房貸款在個(gè)人住房貸款科目?jī)?nèi)進(jìn)行核算(科目代號(hào)754)，為反映業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，各行應(yīng)設(shè)置二級(jí)科目加以核算。
六、資料歸檔
具體操作按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定》執(zhí)行。
七、貸后管理
自建房貸款貸后管理參照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸后管理的重點(diǎn)為：
(一)貸款發(fā)放以后，管戶信貸員要及時(shí)跟蹤掌握借款人的貸款使用情況，保證貸款用于自建房屋。一旦發(fā)現(xiàn)借款人挪用貸款，應(yīng)立即采取措施，必要時(shí)可要求借款人歸還貸款。
(二)房屋竣工，借款人取得房產(chǎn)證后，管戶信貸員要及時(shí)督促借款人按合同約定把抵押土地上的建筑物一同抵押給經(jīng)辦行，并辦理相關(guān)的抵押登記手續(xù)。
八、清戶撤押
借款人還清全部貸款本息后，會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門(mén)，信貸部門(mén)通知借款人，持其有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由我行保管的有關(guān)法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保的，經(jīng)辦行與借款人一同辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。
附五：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款操作流程
個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“轉(zhuǎn)按貸款”)是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新的購(gòu)房人發(fā)放的、用于其 購(gòu)買(mǎi)作為抵押物的房屋的貸款。經(jīng)辦行在辦理轉(zhuǎn)按貸款時(shí)，可按剩余的貸款余額和剩余貸款期限將貸款轉(zhuǎn)讓給新借款人；也可根據(jù)新借款人和所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)重新確 立新的貸款額度和貸款期限，轉(zhuǎn)按的最高貸款額度為所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)格的70％，貸款期限最長(zhǎng)為30年減去房屋已使用年限。
一、操作流程圖
│原借款人提出轉(zhuǎn)按申請(qǐng)│→│簽訂三方協(xié)議│→│新借款人提出貸款申請(qǐng)│→│調(diào)查、審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險(xiǎn)、變更抵押登記│→│發(fā)放貸款│→│原借款人歸還貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、轉(zhuǎn)按申請(qǐng)
原借款人提出轉(zhuǎn)按申請(qǐng)，說(shuō)明轉(zhuǎn)按原因、貸款償還情況、剩余貸款本金、剩余貸款期限和購(gòu)房人情況等。
三、簽訂《轉(zhuǎn)按協(xié)議》
售房人(原借款人)、購(gòu)房人(新借款人)和經(jīng)辦行三方簽訂《轉(zhuǎn)按協(xié)議》，經(jīng)辦行同意售房人轉(zhuǎn)讓作為抵押物的住房，售房人承諾售房收入存入在經(jīng)辦行開(kāi)立的專(zhuān)戶上，優(yōu)先用于清償剩余貸款本息。
屬于開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保期限內(nèi)的，原借款人、新借款人、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)辦行四方簽訂《轉(zhuǎn)按協(xié)議》，經(jīng)辦行同意售房人轉(zhuǎn)讓作為抵押物的住房，開(kāi)發(fā)商承諾繼續(xù)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，售房人承諾售房收入存入在經(jīng)辦行開(kāi)立的專(zhuān)戶上，優(yōu)先用于清償剩余貸款本息。
四、貸款申請(qǐng)
新借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表，并提供以下資料：
(一)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明(包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；
(四)支付給原借款人房屋交易價(jià)格扣除貸款余額后剩余價(jià)款的付款憑證；
(五)有權(quán)處分人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；
(六)經(jīng)辦行要求提供的其他資料。
五、調(diào)查、審查和審批、簽訂借款合同
調(diào)查、審查、審批參照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)程序辦理。
經(jīng)審批同意的，新借款人與經(jīng)辦行簽訂借款合同，經(jīng)辦行出具貸款承諾函，承諾在買(mǎi)賣(mài)雙方辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和變更抵押登記手續(xù)后發(fā)放貸款。
六、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、變更抵押登記
買(mǎi)賣(mài)雙方憑買(mǎi)賣(mài)合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；經(jīng)辦行與買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理變更抵押登記手續(xù)，變更抵押人及其他有關(guān)事項(xiàng)，將辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)交經(jīng)辦行保管。
七、貸款發(fā)放
辦妥抵押登記手續(xù)后，經(jīng)辦行將貸款直接劃入原借款人在經(jīng)辦行開(kāi)立的專(zhuān)戶上，同時(shí)通知新借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，由原借款人出具收款憑證。貸款先用于歸還原借款人所欠經(jīng)辦行的貸款本息，剩余部分原借款人可以支取。
八、資料歸檔
具體操作按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定》執(zhí)行。
九、貸款償還、貸后管理和清戶撤押
按照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十、個(gè)人商業(yè)用房轉(zhuǎn)按貸款參照本流程執(zhí)行，貸款成數(shù)和貸款期限不得突破《商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》有關(guān)規(guī)定。
附六：
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房加按貸款操作流程
個(gè)人住房加按貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“加按貸款”)是指對(duì)末達(dá)到最高貸款成數(shù)或最長(zhǎng)貸款期限的借款人增加貸款金額或延長(zhǎng)貸款期限的貸款。加按貸款的計(jì)算公式為：
增加貸款金額：最高加按金額=房屋現(xiàn)值×70％－剩余貸款本金；
延長(zhǎng)貸款期限：最長(zhǎng)貸款期限=30年－房屋已使用年限。
一、貸款操作流程圖
│加按申請(qǐng)│→│調(diào)查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理變更抵押│→│登記│→│發(fā)放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、加按申請(qǐng)
借款人提出加按申請(qǐng)并提供下列資料：
(一)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明(包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等)；
(四)貸款償還情況(包括貸款金額、成數(shù)、年限，已歸還貸款本金，剩余貸款本金及年限等)；
(五)加按原因，若為增加貸款額度，須說(shuō)明新增加貸款的用途；
(六)共有權(quán)人同意加按的書(shū)面證明。
三、調(diào)查
經(jīng)辦行受到借款人上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查下列內(nèi)容：
(一)借款人以往還本付息情況；
(二)貸款是否已達(dá)到法定最長(zhǎng)期限和最高成數(shù)；
(三)借款人若申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限，經(jīng)辦行須調(diào)查清楚借款人還款能力是否出現(xiàn)問(wèn)題；
(四)借款人若申請(qǐng)?jiān)黾淤J款額度，經(jīng)辦行須調(diào)查清楚新增加貸款的真正用途是否符合人民銀行和我行的有關(guān)規(guī)定；
(五)借款人的還款能力。
申請(qǐng)?jiān)黾淤J款額度的，經(jīng)辦行須委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后，移送貸款審查部門(mén)。
四、審查和審批
貸款審查部門(mén)根據(jù)借款人提交的資料和調(diào)查意見(jiàn)；重點(diǎn)審查借款人加按原因和借款人還款能力，簽署審查意見(jiàn)，報(bào)有權(quán)審批人審批。
五、重新簽訂《借款合同》
經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人簽訂新的借款合同，原借款合同同時(shí)終止。
六、辦理變更抵押登記
經(jīng)辦行和借款人憑新的借款合同、房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理變更抵押登記手續(xù)，并將辦妥變更登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)交由經(jīng)辦行保管。
七、對(duì)增加貸款金額的加按發(fā)放貸款
辦妥變更抵押登記手續(xù)后，經(jīng)辦行對(duì)增加貸款金額的加按申請(qǐng)人發(fā)放貸款，直接將款項(xiàng)劃到借款人在經(jīng)辦行開(kāi)立的存款賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放。
八、資料歸檔
具體操作按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定》執(zhí)行。
九、貸款償還
按照新的貸款額度、貸款期限計(jì)算新的月還款額，借款人按月歸還貸款本息。
十、貸后管理和清戶撤押
按照個(gè)人住房一手樓貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十一、個(gè)人商業(yè)用房加按貸款參照本流程執(zhí)行，貸款成數(shù)和貸款期限不得突破《商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》有關(guān)規(guī)定。
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